工程建设
Construction Build
澳门官方网址是对新城新区、产业园区、特色小镇、美丽乡村等区域城乡重点发展平台进行“产融投建一体化”运营的综合服务机构，按照“以规划统筹资源、以基金整合投资，多元主体协作、五级开发联动，产城融合、联投联运”的总体思路推进项目开发建设。
（一）前期开发阶段：开发设计和立项审批（Development Design）
开发建设前期，以特色小镇一揽子顶层设计工作为重点，完成项目策划、产业规划、空间规划、建筑设计、工程设计、交易结构设计、运营服务方案、资产证券化方案等开发设计方案；并根据开发设计方案，在全国及全球范围内开展产业定向招商；同时推进相关三旧改造和土地开发等立项工作，以及相关国家、省、市级重大项目的申报和审批。具体包括：
1．编制总体规划。包括项目策划、产业发展规划、土地利用规划、总体城市设计、市政基础设施专项规划、公共服务设施建设专项规划、生态景观建设专项规划、投资估算与效益分析、政策保障及实施机制研究等。
2．制定详细设计。包括控制性详细规划、修建性详细规划、建筑及市政工程详细设计及概算等。
3．进行产业招商。制作路演文件（脚本编辑、三维建模、实景拍摄、多媒体视频短片等），线上推广和线下对洽相结合，与符合发展导向并有意到项目所在地发展的央企、国企、上市公司及相关领域知名企业对洽交流，并结合土地配置提出企业具体落地方案。
4．推进决策立项。根据产业落地整体方案，与产业方达成宗地转让方案或合作开发协议；同时制定项目建议书、可行性研究报告及评估、项目决策报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、安全影响评价报告、社会稳定风险评估报告等相关文件，报相关政府部门审批。
5．开展土地整备。制定土地收储、征收和流转方案，并与村集体经济组织签订《合作意向协议》。
（二）一级开发阶段：土地流转和市政配套（Resources Allocate）
一级开发阶段，经政府相关部门批准同意后，对一定区域范围内的城市国有土地、集体建设土地进行统一的收购、流转、拆迁、安置和补偿，并委托相关机构进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“七通一平”的建设条件，再对根据开发设计方案在每宗地上配置相应的产业和投资，整合发展资源，实行组合开发。
6．进行土地流转。通过收购、回购、置换等方式，受让企业国有工业用地；通过与村集体经济组织合作开发集体建设用地等方式，对规划范围内可连片建设的村庄国有建设用地和集体建设用地进行统一开发；并对区域内近期暂不具备土地出让条件但远期发展潜力空间大的有条件建设区土地，以短期租赁等方式进行预征，待条件成熟后转为国有建设用地，由政府开发投资平台以地入股，联合获得土地开发权。
7．配建基础设施。以EPCO等方式，将土地“七通一平”等工程项目的投资和建设交由实力雄厚的工程建设机构负责，该部分投资在获得后续土地开发投资收益后逐年返还。
8．宗地组合开发。对有意向入驻项目所在地的不同产业和投资主体，进行产业和投资组合后转化为多个发展子项目，并按规划布局将各子项目配置到不同地块。
9．发展项目整备。以不同宗地的土地权属作价入股，与各产业投资主体分别设立宗地项目公司，并按协议约定的开发投资要求，联合开展土地二级开发。
（三）二级开发阶段：公共配套和房屋建设（Construction Build）
二级开发阶段，对宗地发展子项目进行统一开发建设，并按协议约定对宗地内物业进行自用或销售。
10．统一开发建设。在一定周期内，对开发范围内全部宗地发展子项目统一申请建设许可，统一开工建设，统一申办土地使用权证。
11．宗地物业使用。各宗地发展子项目开发建设完成后，按协议约定对宗地内物业进行自用或销售。
（四）三级开发阶段：物业运营和增值服务（Service Operate）
项目建成并投入使用后，对开发范围内全部基础设施、公用事业和自持物业进行整体运营，并承担相应的维修、保养和增值服务。
12．公共物业运维。开发范围内全部市政基础设施和公共服务设施，以及自持的商业配套设施和创新创业载体物业，以特许经营、委托经营等方式，统一开展后续运营维护工作。
13．园区增值服务。同时为区域内企业和人员提供全面的工商、法律、金融、科技、信息等软性增值服务，不断提升生产、生活整体环境质量和精细化、智能化管理服务水平，并获得持续的运营收入。
（五）四级开发阶段：资产运营和资本管理（Assets Transfer）
项目运营成熟并获得持续的现金收入后，以基础资产未来运营收入所提供的现金流为基础，发行资产证券化产品，或开展企业投资孵化。
14．资产组合运营。以能够产生独立现金流的部分或全部经营性物业进行资产组合，通过投资信托基金（REITs）、资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（CMBS）等方式，实现资产证券化，为后续项目开发投资进行融资。
15．资产投资管理。也可通过自持物业租金减免等方式入股项目内优质企业，通过股权分红、企业上市等方式获取增值收益。
（一）前期开发阶段：开发设计和立项审批（Development Design）
开发建设前期，以特色小镇一揽子顶层设计工作为重点，完成项目策划、产业规划、空间规划、建筑设计、工程设计、交易结构设计、运营服务方案、资产证券化方案等开发设计方案；并根据开发设计方案，在全国及全球范围内开展产业定向招商；同时推进相关三旧改造和土地开发等立项工作，以及相关国家、省、市级重大项目的申报和审批。具体包括：
1．编制总体规划。包括项目策划、产业发展规划、土地利用规划、总体城市设计、市政基础设施专项规划、公共服务设施建设专项规划、生态景观建设专项规划、投资估算与效益分析、政策保障及实施机制研究等。
2．制定详细设计。包括控制性详细规划、修建性详细规划、建筑及市政工程详细设计及概算等。
3．进行产业招商。制作路演文件（脚本编辑、三维建模、实景拍摄、多媒体视频短片等），线上推广和线下对洽相结合，与符合发展导向并有意到项目所在地发展的央企、国企、上市公司及相关领域知名企业对洽交流，并结合土地配置提出企业具体落地方案。
4．推进决策立项。根据产业落地整体方案，与产业方达成宗地转让方案或合作开发协议；同时制定项目建议书、可行性研究报告及评估、项目决策报告、环境影响评价报告、交通影响评价报告、安全影响评价报告、社会稳定风险评估报告等相关文件，报相关政府部门审批。
5．开展土地整备。制定土地收储、征收和流转方案，并与村集体经济组织签订《合作意向协议》。
（二）一级开发阶段：土地流转和市政配套（Resources Allocate）
一级开发阶段，经政府相关部门批准同意后，对一定区域范围内的城市国有土地、集体建设土地进行统一的收购、流转、拆迁、安置和补偿，并委托相关机构进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“七通一平”的建设条件，再对根据开发设计方案在每宗地上配置相应的产业和投资，整合发展资源，实行组合开发。
6．进行土地流转。通过收购、回购、置换等方式，受让企业国有工业用地；通过与村集体经济组织合作开发集体建设用地等方式，对规划范围内可连片建设的村庄国有建设用地和集体建设用地进行统一开发；并对区域内近期暂不具备土地出让条件但远期发展潜力空间大的有条件建设区土地，以短期租赁等方式进行预征，待条件成熟后转为国有建设用地，由政府开发投资平台以地入股，联合获得土地开发权。
7．配建基础设施。以EPCO等方式，将土地“七通一平”等工程项目的投资和建设交由实力雄厚的工程建设机构负责，该部分投资在获得后续土地开发投资收益后逐年返还。
8．宗地组合开发。对有意向入驻项目所在地的不同产业和投资主体，进行产业和投资组合后转化为多个发展子项目，并按规划布局将各子项目配置到不同地块。
9．发展项目整备。以不同宗地的土地权属作价入股，与各产业投资主体分别设立宗地项目公司，并按协议约定的开发投资要求，联合开展土地二级开发。
（三）二级开发阶段：公共配套和房屋建设（Construction Build）
二级开发阶段，对宗地发展子项目进行统一开发建设，并按协议约定对宗地内物业进行自用或销售。
10．统一开发建设。在一定周期内，对开发范围内全部宗地发展子项目统一申请建设许可，统一开工建设，统一申办土地使用权证。
11．宗地物业使用。各宗地发展子项目开发建设完成后，按协议约定对宗地内物业进行自用或销售。
（四）三级开发阶段：物业运营和增值服务（Service Operate）
项目建成并投入使用后，对开发范围内全部基础设施、公用事业和自持物业进行整体运营，并承担相应的维修、保养和增值服务。
12．公共物业运维。开发范围内全部市政基础设施和公共服务设施，以及自持的商业配套设施和创新创业载体物业，以特许经营、委托经营等方式，统一开展后续运营维护工作。
13．园区增值服务。同时为区域内企业和人员提供全面的工商、法律、金融、科技、信息等软性增值服务，不断提升生产、生活整体环境质量和精细化、智能化管理服务水平，并获得持续的运营收入。
（五）四级开发阶段：资产运营和资本管理（Assets Transfer）
项目运营成熟并获得持续的现金收入后，以基础资产未来运营收入所提供的现金流为基础，发行资产证券化产品，或开展企业投资孵化。
14．资产组合运营。以能够产生独立现金流的部分或全部经营性物业进行资产组合，通过投资信托基金（REITs）、资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（CMBS）等方式，实现资产证券化，为后续项目开发投资进行融资。
15．资产投资管理。也可通过自持物业租金减免等方式入股项目内优质企业，通过股权分红、企业上市等方式获取增值收益。
